Lý giải nguyên nhân loạn số liệu nhà đất
Số liệu về lượng tồn kho căn hộ tại Hà Nội và TP HCM thường xuyên 'vênh' nhau từ các nguồn cung cấp.Ảnh minh họa Một câu hỏi được đặt ra: vì sao đến nay Việt Nam vẫn chẳng thể quản lý, thống kê được xác thực số mệnh lượng căn hộ tồn kho hoặc các giao thiệp thành công trong danh thiếp dự án bất động sản?>>Loạn số mệnh liệu chừng tồn kho bất động sảnTại Việt Nam hiện nay, luật pháp về kinh dinh bất động sản chưa đưa ra được cơ chế kiểm rà soát đối với đề án bất động sản nhưng lại có quá nhiều những quy định không phù hợp như: thông báo trên truyền hình, thưa về giao dịch qua sàn giao thiệp bất động sản, thi hài định sở hữu chung và sở hữu riêng… là những nguyên do chính của tình trạng loạn mệnh liệu, thị trường bất động sản chưa minh bạch.Một ví dụ, theo thông suốt tư 13/2008/TT-XD ngày 21.5.2008 quy định giao dịch bất động sản qua sàn bất động sản ăn nhập đối với từng bất động sản (ví dụ: căn hộ), tuy nhiên đối với trường học hợp chủ đầu tư chào bán cùng lúc nhiều sản phẩm theo giá mà sỉ là vi phạm quy định. Như vậy, doanh nghiệp bất động sản đã vi phạm quy định của pháp luật, nhưng trường học hợp này là bởi chưng quy định của luật pháp không ăn nhập với thực tế ngay từ khi ban hành và hiện giờ đã quá lạc hậu.Có thể thấy việc quản lý, thống kê hiện nay chưa có cơ chế và mang tính chất chắp vá, không khoa học. Có một số mệnh vấn đề như:thứ nhất, việc đăng ký ưng chuẩn dự án bất động sản đang thực hành công việc về giấy phép xây dựng, chưa quy định việc đăng ký sở hữu bất động sản, chuyển giao quản lý bất động sản cho người mua cho nên không quản lý được “số lượng cấp phép mới”;thứ hai, không quản lý được các dự án được chuẩn y nhưng chậm khai triển thực hành thành ra dẫn đến danh thiếp số phận liệu chừng ảo. Thứ ba là danh thiếp quy định về quản lý giao dịch qua sàn giao thiệp bất động sản chưa phù hợp, lỏng lẻo, thiếu khoa học (việc bẩm giao dịch của danh thiếp sàn giao dịch bất động sản cho sở Xây dựng được ghi trong biểu mẫu thông suốt tư 13/2008/TT-BXD, không quy định báo cáo về hợp đồng mua bán bị huỷ không thực hiện…) thành thử không có “số lượng bán” đích thị xác; thứ tư là không có sự kết nối giữa quy định cấp giấy xác nhận qua sàn giao thiệp bất động sản với việc cấp giấy chứng nhận sở hữu cho nên tạo ra nhiều khe hở cho việc trốn thuế, việc nhận giao thiệp tiền để làm hình thức cấp giấy chứng nhận…Kinh nghiệm từ nước ngoàiPháp luật tại nhiều nước quy định khi chủ đầu tư xây dựng đề án phải đăng ký dự án tại cơ quan nhà nước đối với các phần sở hữu riêng và sở hữu chung, đây là cơ sở cho việc tách thửa đất (đất nền hoặc nhà liên kế) và phân chia sở hữu riêng trong một công đệ trình xây dựng (căn hộ hoặc các diện điển tích sở hữu riêng khác), song song là cơ sở cho việc cấp chứng nhận sở hữu sau này. Như vậy họ đã quản lý, thống kê được số phận lượng sản phẩm bất động sản của danh thiếp dự án.Sau khi đăng ký đề án tại cơ quan nhà nước, man di giao dịch về mua bán, thế chấp phải thực hiện việc đăng ký tại cơ quan nhà nước. Khi giao dịch bất động sản, người môi giới bất động sản (công ty môi giới hoặc người hành nghề cá nhân sẽ kiểm tra về điều kiện giao thiệp của bất động sản, thông tin đã đăng ký tại cơ quan nhà nước… nếu tạo vật ứng đủ điều động kiện giao dịch thì gia tộc đăng ký giao thiệp sẽ đăng ký giao thiệp với cơ quan quốc gia và cấp chứng thư về giao dịch. Với cơ chế này, cơ quan quốc gia quản lý, thống kê được tình hình giao dịch, phải chi bất động sản của từng thời điểm, quản lý về cấp giấy chứng nhận sở hữu, mặt khác cũng kiểm rà soát nhằm tránh tình trạng một bất động sản bán cho nhiều người hoặc bất động sản đang thế chấp nhưng lại bán cho người khác...Đây là thời khắc để các cơ quan nhà nước cần sớm nghiên cứu để ban hành các văn bản luật pháp điều động chỉnh về giao dịch bất động sản để Nhà nước đề ra các đích thị sách, doanh nghiệp đồ mưu hoạch kinh doanh nhằm tạo cơ sở phát triển một thị trường bất động sản minh bạch, phát triển bền vững.LS Trần Đức Phượng
