Nhiều “ông lớn” để đất nằm không

Kết quả kiểm toán vẫn khám phá một số tập đoàn, tổng doanh nghiệp đầu tư tài chính không đúng quy định.

Như VnEconomy đã đề cập tại bài viết trước, không chỉ nợ quá kì hạn cao, nợ khó đòi lớn, nhiều tập đoàn kinh tế, tổng công ty nhà nước còn có không ít vấn đề dính dáng đến bất động sản.

Báo cáo thành tựu kiểm toán năm 2013 vừa được gửi đến Quốc hội đã cho biết đích danh một số ”ông lớn” đang quản lý và thường dùng quy mô đất đai lớn, nhưng còn để đất không hoặc chưa sử dụng, sử dụng không hiệu quả, bị lấn chiếm.

Cụ thể, số đất không hoặc chưa sử dụng của Tập đoàn Dệt may (Vinatex) là 26.955 m2; Công ty mẹ Cienco 6: 1.769,6m2; Tập đoàn Cao su Việt Nam (VRG) 1.114.700.000 m2, trong đó ở nước ngoài 581.270.000 m2; Seaprodex: 30.693,6 m2…

Seaprodex là cái tên tái xuất ngày nay danh sách các doanh nghiệp có đất cát bị lấn chiếm, tranh chấp với 24.619 m2 ban nha dat mat duong ven ho tay bat dong san. VNPT 25.382 m2, VRG 128.610.000 m2, trong đó đất bị xâm lấn ở nước ngoài 38.410.000 m2…

Dài dằng dặc là danh sách các tập đoàn, tổng công ty chưa xong hồ sơ pháp lý nên việc quản lý đất cát gặp nhiều khó khăn, bất cập. Đó là Seaprodex với 28 khu đất qui mô 2.190.274,1 m2; Vinatex 21.272,7 m2; TKV 2.064.181 m2; Cienco 6: 17.554,78 m2; VRG 306.010.00 m2, và “khủng” nhất là VNPT 1.464.488,89 m2…

Kết quả kiểm toán còn cho thấy hàng chục tập đoàn tổng công ty thực hiện nghĩa vụ ngân sách nhà phố nước về đất đai chưa hoàn chỉnh và chưa tuân thủ nghiêm các ấn định trong mua, bán, mua bán quyền thường dùng đất, của cải hình thành từ dự án.

Đáng chú ý, theo bẩm của Kiểm toán Nhà nước thì phục dịch hết các tập đoàn, tổng công ty có đầu tư thi công dựng, mua bán bất động sản đều có đề án tiến hành chậm hoặc kéo dài nhiều năm làm giảm nhanh nhất đầu tư. Một số dự án phải dừng thi công do không có vốn gây lãng phí vốn đầu tư.

Một vài ví dụ điển hình trong rất nhiều cái tên được nhắc đến tại thưa là Tổng doanh nghiệp Địa ốc Sài Gòn một số dự án bất động sản được giao đất từ trước năm 2002 nhưng đến thời điểm kiểm toán chưa hoàn thành. Hay Cienco5 cả 7/7 dự án mua bán bất động sản được chọn kiểm toán đều chậm tiến độ. Rồi một số đề án của Tổng doanh nghiệp Cảng hàng không đã được giao đất từ những năm 2005, 2007, 2008, 2009 nhưng đến thời khắc kiểm toán vẫn chưa triển khai.

Ba đề án chất đốt sinh học ethanol do PVN đầu tư gặp khó khăn về tài chính, chưa triển khai vùng nguyên liệu, đến thời điểm kiểm toán chậm tiến độ từ 24-27 tháng, nguy cơ xảy ra rủi ro, hao phí về kinh tế, tầng lớp là rất lớn, thưa nêu rõ.

Với đầu tư tay trái, vấn đề từng rất nóng tại nhiều bản báo cáo và hỏi tra tại Quốc hội về tập đoàn, tổng doanh nghiệp nhà nước, ở thành quả kiểm toán lần này chừng như đã có phần hạ nhiệt.

Tuy nhiên, hậu quả kiểm toán vẫn khám phá một số tập đoàn, tổng công ty đầu tư tài chính không đúng lăm le của Bộ Tài chính, đầu tư không hiệu quả hoặc hiệu quả thấp. Thậm chí nhiều doanh nghiệp con, công ty liên kết kinh doanh thua lỗ, mất vốn.

Cụ thể, đầu tư vượt mức vốn điều lệ gồm Công ty mẹ EVN vượt 21.312 tỷ đồng, Công ty mẹ TKV 1.268,8 tỷ đồng; Công ty TNHH MTV Cao su Tân Biên thuộc VRG 75 tỷ đồng; Công ty Cao su Đăk Lăk vượt 1,23 lần (832,06 tỷ đồng); Công ty mẹ Lilama 3,53 lần.

Công ty mẹ Vinatex đầu tư vào 8 đơn vị thuộc chuyên ngành chứng khoán, ngân hàng, trong khi theo ấn định “riêng đối với vận hành đầu tư góp vốn vào các lĩnh vực ngân hàng, bảo hiểm, chứng khoán, công ty chỉ được đầu tư vào mỗi lĩnh vực một doanh nghiệp”.

Vài nét về bức tranh nhanh nhất được phác thảo: lợi nhuận được chia của Công ty mẹ EVN bằng 0,62% giá trị đầu tư dài hạn tại 31/12/2012. Công ty mẹ Cienco5 lỗ đầu tư tài chính 11,4 tỷ đồng; 5/50 doanh nghiệp do Công ty mẹ EVN đầu tư và 11/31 doanh nghiệp do Công ty mẹ PVN đầu tư thua lỗ; trích lập dự phòng giảm giá đầu tư tài chính của Công ty mẹ EVN là 3.702 tỷ đồng, của Công ty mẹ PVN là 6.342 tỷ đồng.

Rồi 7/24 doanh nghiệp do UDIC đầu tư lỗ lũy kế 339,6 tỷ đồng; 6/57 doanh nghiệp thuộc TKV lỗ 118,3 tỷ đồng; 3/8 công ty liên doanh/liên kết do Công ty mẹ Tổng doanh nghiệp Sông Đà đầu tư lỗ; 5/24 doanh nghiệp liên doanh, liên kết do Tổng công ty ô tô đầu tư lỗ ...

Đầu tư không đúng lăm le dẫn đến âm vốn chủ sở hữu có thể kể đến 3/10 doanh nghiệp thuộc Cienco5 với 53,7 tỷ đồng. Công ty Thực phẩm Miền Bắc thuộc Tổng công ty Thuốc lá 166,74 tỷ đồng.

Rất nhiều bất cập, song theo Kiểm toán Nhà nước, quá trình tái cơ cấu của các công ty đã được phê duyệt dự án còn gặp gặp khó trong soát soát, đối chiếu công nợ, thu hồi nợ tồn đọng, thanh lý tài sản, giải quyết chế độ đối với người lao động, xác định giá trị công ty và thoái vốn tại các lẻ loi vị kinh doanh kém hiệu quả.. mua bán chung cư hà nội giá rẻ.

Nguyên Hà

vneconomy

Dự án của Vingroup trong suốt cuộc thi cử ngược dòng

Trong bối cảnh còn khá ảm đạm, phân khúc BĐS vẫn chứng kiến một cảnh tượng hy hữu hồi tháng 3 vừa qua, nhân dịp đợt mở bán chung cư Times City tại Hà Nội.

Với giá từ gần 3 tỷ đến hơn 4 tỷ đồng/căn, Times City hiện là một trong số ít dự án tại Hà Nội cung ứng được gần như “trọn gói” nhu cầu cư dân: từ bệnh viện, trường đời liên cấp, trọng tâm thương mại, khu giải trí giải trí, cảnh quan cây xanh, mặt nước, an ninh. ban biet thu lang quoc te thang long. mua bán nhà đất thổ cư hà nội.

Mặc dù chỉ mở giao dịch đúng 5 ngày (17-21/3), và phạm vi người tham quan (dành riêng cho người đang sở hữu nhà chung cư tại Times City), nhưng những hình ảnh tại hiện trường cho thấy nhiều người xếp hàng dài chờ đến lượt mua căn hộ.

Hiện tại, trên phân khúc thứ cấp, các căn hộ tại Times City đang được rao bán với mức giá từ 35 triệu đến 40 triệu/m2, tùy theo tầng, hướng và diện tích. Giá chênh các nhà chung cư từ vài chục, thậm chí lên đến hai đến ba trăm triệu đối với những căn đẹp.

Và cũng ở Times City đã xuất hiện hiện tượng khá thú vị: “mua dắt dây”.

Nhiều người đến thăm người thân, khách hàng bè tại dự án bất động sản này, sau khi được chứng kiến tiện ích và sinh sống tại đây đã phát sinh quan tâm mua được một căn hộ. Hoặc nhiều khách thuê nhà, sau thời khắc ở trợ thời đã quyết định ở hẳn.

Với giá từ gần 3 tỷ đến hơn 4 tỷ đồng/căn, Times City hiện là một trong số ít đề án tại Hà Nội đáp ứng được gần như “trọn gói” nhu cầu cư dân: từ bệnh viện, trường đời liên cấp, trung tâm thương mại, khu giải trí giải trí, phong cảnh cây xanh, mặt nước, an ninh...

Do chính sách vốn vay chính sách từ phía các ngân hàng, hiện tại, học lực có được một căn hộ Times City đang trong tầm với của nhiều bạn đô thị có lương bổng ổn định. Đây là một trong số ít dự án khu dân cư có “tỷ lệ lấp đầy” cao trên phân khúc bất động sản trong thời điểm gần đây.

“Hai vợ lang quân trẻ chưa điển tích lũy bấy nhiêu nên ban sơ thuê tạm thời căn hộ cũ. Nhưng sau khi vay được bank để mua nhà phố ở Times City, tôi thấy sinh hoạt chi phí thậm chí còn rẻ hơn chỗ cũ vì phí dịch vụ được miễn là tới 10 năm, tổn phí nước nóng có 30 ngàn/khối, gửi xe máy có 45 ngàn/xe... nhàng nhàng cả điện, nước, truyền hình cáp vào cũng chỉ khoảng 300 ngàn đồng/tháng, chị Ngô Hoàng Hạnh, một bạn vừa dọn về tòa T18 với chính sách vay mua nhà mặt phố 70% trong 20 năm nói.

“Bể bơi 4 mùa, sân tennis, bóng đá, bóng rổ thì hoàn toàn miễn phí rồi, học tổn phí cho con bé cũng đươc chính sách mấy năm. Từ khi về đây, gia đình gần như không tốn giá thành lưu thông vì các tiện ích bệnh viện, trường học, chợ búa, vui chơi ngay trong khu đô thị”.

Với các dự án bất động sản khác của Vingroup (VIC), mua bán trên thị trường thứ cấp của dự án Royal City cũng khá sôi động với giá chênh từ vài chục đến tiền trăm triệu.

Trong khi đó, ở phân khúc đẳng cấp cao, trong thời điểm BĐS khó khăn nhưng quần thể biệt thự Vinhomes Riverside vẫn có mức giá chuyển nhượng trên phân khúc thứ cấp vượt xa so với giá gốc mua ban biet thu lien ke gia re. Theo thông báo từ Vingroup, những căn nằm tại đẹp đã có mua bán lên tới 110 triệu đồng/m2, gần gấp đôi mức giá mở mua bán ban sơ của chủ đầu tư.

Hải Vy

vneconomy

Chính che chưng đơn nửa số mệnh đề xuất của Bộ Xây dựng, vì sao?

Hai trong số bốn phát biểu nhằm tháo gỡ phân khúc bất động sản mà Bộ Xây dựng trình Chính phủ vừa bị bác bỏ ban nha dat quan cau giay gia re. Những phát biểu nóng vội, không xuất phát từ thực tế phân khúc đã làm Bộ Xây dựng "mất điểm" với doanh nghiệp bất động sản.

Ngày 22-4, Bộ Xây dựng đã có tờ trình Thủ tướng Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số thủ pháp về vốn tín dụng và tháo gỡ gặp khó cho phân khúc bất động sản ban chung cu the pride hai phat. Trong phiên họp thường kỳ tháng 4 diễn ra vào ngày 29-4, Chính phủ đã có quan điểm về những đề bạt này.

Theo đó, trong ba phát biểu can dự đến gói tín dụng 30.000 tỉ đồng, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã bác trình bày mở rộng đối tượng vay vốn cho các hộ gia đình, cá nhân chủ nghĩa tại đô thị mua nhà ở thương mại riêng lẻ có tổng giá trị hợp đồng cả nhà mặt phố và đất không quá 1,05 tỉ đồng. Ông Hải cho rằng, nếu mở đối tượng như trên sẽ khó kiểm rà được đồng vốn của gói tín dụng và dễ nảy sinh tiêu cực.

Còn nhớ, khi Bộ Xây dựng nêu phát biểu nới điều kiện cho vay gói 30.000 tỉ đồng với những giao kèo cả nhà phố và đất trị giá không quá 1,05 tỉ đồng, nhiều công ty nhà đất đã hồ hởi. Họ cho rằng, đây là thời cơ để bán được nhiều tác phẩm tồn kho từ lâu vì người dân không đủ tiền mua mà vay vốn bank thì lãi quá cao, đây sẽ là động lực để tiến bộ chung cư qui mô nhỏ, giải quyết quan tâm nhà mặt phố ở cho người lương thấp.

Nhưng nhiều người lại lo ngại, đồng bạc với lãi suất chính sách sẽ không đến được tay của người đích thực cần vay, là những người có thu nhập thấp, vốn là đối tượng được Chính phủ xác định là chủ yếu của gói tín dụng này. Mở rộng hoàn cảnh như vậy, có khi người giàu cũng vay vốn chính sách để mua biệt thự.

Trong khi đó, có CĐT nghi vấn, chớ chi Bộ Xây dựng đang muốn “cứu” những CDT “lỡ” xây dựng đề án nhà mặt phố ở lớn mà mua bán không được, vì một hoàn cảnh tiên quyết để được vay gói 30.000 tỉ phải là quy mô nhà không quá 70 m² và neo người giá dưới 15 triệu đồng/m².

Với cách tính là diện tích nhân với đơn giá, nếu chỉ để ra một hoàn cảnh chung là nhà mặt phố dưới 1,05 tỉ, nhiều chủ đầu tư có xác xuất thoải mái “điều chỉnh” nếu đã lỡ xây dựng nhà phố lớn.

Quay lại tờ trình của Bộ Xây dựng,đề xuất không cấp phép đầu tư mới đối với các dự án tiến bộ nhà ở thương mại, các dự án bất động sản khu dân cư mới trong năm 2014, cũng bị bác bỏ.

Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải cho rằng, nếu không cấp phép dự án nhà ở thương mại, thì các địa phương có đề án mới đã dự trù hoàn tất các khâu, có đủ điều kiện bắt đầu thực hiện thì gia tộc cũng sẽ trình lên Chính phủ xin duyệt, do đó, chỉ nên kiểm rà chứ không cấm.

Trước đó, vào đầu tháng 4, hiệp thương với phóng viên TBKTSG Online bên lề một hội thảo tại TPHCM, ông Trịnh Đình Dũng cho rằng việc ngưng cấp phép dự án mới là cần thiết.

Ông Dũng lập luận rằng, phân khúc BĐS tại Việt Nam trong những năm qua phát triển tự phát theo phong trào, dẫn đến lệch pha cung cầu, dẫn đến tình trạng thừa công trình sang trọng và thiếu những sản phẩm bình dân.

Sau đó, ông bộ trưởng lại một lần nhắc lại những lập luận trên trong chương trình "Dân hỏi - Bộ trưởng trả lời", phát trên đài truyền hình quốc gia.

Khi đó, nhiều chuyên gia lên tiếng lập luận của ông Dũng là chưa thuyết phục, thậm chí là sai sót xét về góc cạnh kinh tế lẫn pháp lý.

Một CDT thì cho rằng, Bộ Xây dựng đang muốn bảo vệ những doanh nghiệp không biết tính toán, đầu tư sai và đang có một lượng lớn hàng tồn kho. Không cấp phép cho dự án bất động sản mới phải chăng chỉ để nhằm giúp các đề án hoàn thành giao dịch được hàng tồn kho mà thôi.

Trong phục dịch hết các lý do đưa ra cho những trình bày của mình, Bộ Xây dựng đều nói mục tiêu là tháo gỡ phân khúc bất động sản. Nhưng hai trình bày bị bác bỏ đã nêu trên đều bị doanh nghiệp nghi ngại bộ đang giúp một “ai” đó. “Ai” đó, theo ý của các công ty này, chính là những doanh nghiệp BĐS đang gặp bế tắc.

Vậy là, giới CĐT bất động sản có thời cơ nghị kị lẫn nhau, xem ai được Bộ Xây dựng “cưng chiều” hơn.

Thêm một điểm đáng chú ý, dính líu đến gói 30.000 tỉ đồng, cũng trong phiên họp thường kỳ của Chính phủ cuối tháng 4, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải phải nhắc lại với Bộ Xây dựng rằng, mục tiêu gói 30.000 tỉ là giải quyết được đối tượng nhà ở xã hội, không phải là tiêu thật nhanh những đồng bạc này.

Tại cuộc họp này, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng cũng nhấn mạnh, mục đích được xác định rõ ngay từ đầu của gói tín dụng này không phải để cứu phân khúc bất động sản.

Lẽ nào Bộ Xây dựng vì muốn nhanh chóng tháo gỡ phân khúc bất động sản, vốn ách tắc cũng vì một phần lỗi của mình mà lại quên đi điều này?

Nóng vội, không căn cứ vào thực tế thị trường, những đề bạt của Bộ Xây dựng chỉ làm cho công ty bất động sản thêm nghi ngờ với những biệt đãi mới mà bộ này đưa ra bán nhà đất biệt thự cầu giấy.

Mạnh Tùng

tbktsg

Chiêu quảng cáo gạt đánh loàn giá như chung cư

Rao một đằng giá một nẻo

 

Đọc một quảng cáo bán nhà trên trang rao vặt, anh Duy, một người có quan tâm mua nhà, vội vã lấy phone gọi ban nha dat mat duong ven ho tay. Theo đoạn rao mua bán trên mạng, chung cư anh đang có ý định sắm được rao giao dịch chỉ 12 triệu đồng/m2, tổng giá thành khoảng 700 triệu đồng khá hợp lý với hoàn cảnh số tiền của vợ ông xã anh Duy bán nhà mặt phố vũ ngọc phan.

 

Tuy nhiên, sau cuộc gọi tới chủ tin rao vặt, anh Duy đã thất vọng hoàn toàn. Giá rao trên mạng chỉ để tham khảo, cộng với thuế VAT và tiền chênh, giá mỗi mét vuông nhà chung cư cũng lên tới 15-16 triệu đồng/m2. Trên phân khúc còn khá nhiều dự án căn hộ mà người có quan tâm mua nhà chẳng thể diện kiến được mức giá gốc.

 

Nhiều PR quyến rũ nhưng giá thực tế lại khác hẳn. (Ảnh: D.Anh)

 

Để đón nhận của khách hàng nhà, không ít chủ đầu tư, môi giới nhà mặt phố đất cố tình mập mờ trong việc niêm yết giá chung cư như rao giá chưa thuế, chưa phí bảo trì 2%, bàn giao thô,... nhằm hạ thấp mức giá. Không chỉ vậy, dân phân phối còn thêm vào những lời maketing lôi cuốn như “bán giá gốc, suất ngoại giao”. Sang năm 2014, hiện tượng “tiền chênh” xuất bây giờ vô vàn dự án nhà chung cư khiến cho cư dân nhà phố không biết được đâu là giá thực của căn hộ.

 

Dự án Tay Ho Residence được chào giao dịch với mức giá chỉ từ 24,8 triệu đồng/m2, tuy nhiên mức giá này chưa bao gồm VAT. Dự án Diamond Flower Tower được “cò” đất rao chuyển nhượng từ 28,5-29 triệu đồng/m2, tuy nhiên, theo CDT “khách hàng vững chắc không thể mua với giá dưới 33 triệu đồng/m2”. Dự án Discovery Complex giá được CĐT công bố là 27 triệu/m2 (chưa VAT), giá thực cũng phải lên tới trên 30 triệu đồng/m2.

Dự án 136 Hồ Tùng Mậu mở mua bán cuối tháng 3/2014 với giá niêm yết trên dưới 15 triệu đồng/m2, nhưng người tham quan chẳng thể tiếp kiến được giá gốc, mà phải mua với mức chênh phổ quát từ 2-2,5 triệu đồng/m2.

 

Mới đây, người dân đang xôn xang thông tin villa có giá chỉ 1,4-1,6 tỷ, rẻ hơn cả chung cư. Nhưng thực tế, giá này chỉ là giá nền đất (đã bao gồm thuế VAT, cơ sở hạ tầng như đường, nước... ), chưa bao gồm biệt thự. Nếu người quan tâm muốn có villa thì phải trả giá trị gấp đôi, tức từ 3,2-3,5 tỷ đồng.

 

Không chỉ hạ mức giá bán, không ít môi giới còn thay CDT đưa ra mức giá căn hộ. Đơn cử như đề án nhà chung cư ở Linh Đàm, trong khi CDT chưa có động thái mở chuyển nhượng căn hộ, nhưng trên phân khúc đã xuất hiện dày đặc các tin rao vặt mở bán, với mức giá chỉ 13-15 triệu đồng/m2.

 

Chiêu trò của môi giới

 

Một đại diện sàn mua bán BĐS tại Trung Hòa - Nhân Chính cho biết, chỉ cần bỏ thuế VAT, chi phí bảo trì và bỏ nội thất, giá căn hộ sẽ rất thấp. Điều này khiến không ít khách hàng nhà mặt phố lầm tưởng. Sau khi cư dân gọi tới, gia tộc sẽ tìm đủ lý do để đưa ra giá thật của căn hộ, thậm chí còn phải chi thêm điều khoản tiền chênh. Chính vì thế, đừng nhìn vào những lời rao maketing hấp dẫn mà nghĩ rằng giá bất động sản đã rất rẻ. Việc chào chuyển nhượng giá thấp, chưa bao gồm các loại phí sẽ đem lại hiệu quả truyền thông suốt nhưng sẽ làm người quan tâm nhà mặt phố mất niềm tin.

 

Trong khi đó, đại diện một CĐT cho rằng, họ không niêm yết giá bắt đầu do mỗi tầng, mỗi nhà chung cư đều đắt giá riêng. Còn việc thông tin rao chuyển nhượng trên mạng có nhiều giá khác nhau lí do từ phía môi giới, không thể kiểm rà soát được. "Họ rao bán thế nào nhưng cũng phải theo giá chính thức và ký giao kèo thông chủ đầu tư", ông khẳng định.

 

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty Luật BASICO cho rằng, thuế VAT là một khoản tiền bắt buộc trong giá chuyển nhượng nhà mặt phố mà khách hàng cần phải biết, nhưng rao giá bán nhà chưa tính thuế VAT 10% là một sự mập mờ không rõ ràng. “Giá chuyển nhượng 15 triệu/m2 nếu cộng thêm thuế cũng chỉ thành 17 triệu/m2, còn nếu lên đến 20 triệu đồng/m2 là một sự xí gạt khách hàng, bất cứ vì lý do gì”, ông Đức nói.

 

Pháp luật không lăm le cụ thể về việc niêm yết giá giao dịch bất động sản, tuy nhiên vẫn phải thực hiện theo một loạt dự định có liên quan. Giá chào hoặc niêm yết dĩ nhiên được hiểu là đã bao gồm thuế VAT. Việc niêm yết giá chưa có thuế, mà không ghi rõ điều đó thìa là sai pháp luật.

 

“Đã qua rồi giai đoạn “mua tranh giao dịch cướp”, các CĐT phải điều chỉnh lại chiến lược kinh doanh, phải chủ động tìm đến khách hàng, giới thiệu sản phẩm, chứng minh được với bạn học lực của mình.

 

Theo ông Marc Towsend, TGĐ CBRE Việt Nam, phân khúc thực sự đang biến đổi, và qui hoạch cũng như chất lượng của các kênh quảng cáo tiếp chứng nhận sự có vai trò trọng điểm đối với thành công của dự án. Đã đến thời điểm cần cải tiến các chiến lược marketing và chuyển nhượng hàng để có được cách tiếp cận gần gũi hơn, phù hợp hơn, ấn tượng hơn tới từng khách hàng, trong khi lại dè xẻn thời điểm và chi phí ban chung cu vov me tri gia re. Đây cũng chính là lúc để lên các kế hoạch cho các vận hành truyền thông và tiếp thị mới và hiệu quả.

 

TheoDuy Anh

VEF

Giải “băng” nguyên BĐS và xử lý nợ xấu trong suốt nền gớm tế

Tồn kho bất động sản (BĐS) còn lớn ban nha dat mat duong ven ho tay. Vốn hoạt động mua bán nằm tại “chết” trong của cải BĐS, dẫn tới nợ xấu ngân hàng gia tăng. Nợ xấu bank trong bất động sản (nợ cho vay nhà đất và nợ vay khác thế chấp bằng BĐS) hiện còn trên 10 tỷ USD, gần bằng 8,5% GDP của cả nước. Vì vậy, rất cần những phương pháp chính sách đồng bộ hơn nữa, triển khai quyết bại liệt trong giới hạn cả nước, nhằm “giải cứu” BĐS ban biet thu cau giay gia re.

Xử lý nợ xấu ngân hàng sẽ có tác động lan tỏa, tháo gỡ các khoản nợ xấu khác trong nền kinh tế

Giải cứu BDS bằng rõ ràng giá và mở rộng cầu

Cần trợ giúp khơi thông dòng vốn đang “chết”, chứ không bằng giải pháp vỡ nợ hay giải tán DN, vì đã có luật pháp điều chỉnh riêng. Giải cứu thị trường BDS đóng băng cũng là cách góp phần xử lý nợ xấu trong nền kinh tế nói chung và trong hệ thống bank thương nghiệp nói riêng.

Trong hạn chế bài viết này, chủ trương, giải pháp giải cứu bất động sản sẽ tập kết vào các dự án được đầu tư bằng vốn tự có của DN, hoặc bằng vốn vay của các tổ chức tín dụng để kinh doanh. Còn các loại bất động sản được đầu tư bằng vốn ngân sách nhà nước, hay gọi là đầu tư công, không nằm tại trong diện giải cứu.

Thứ nhất, Bộ Xây dựng lãnh đạo các ngành, các cấp có thẩm quyền giúp DN kinh doanh BDS đếm chuẩn xác lại hàng tồn kho BĐS. Phân rõ hai loại là bất động sản đã hoàn thành (hoàn công) đang tồn tại chưa có đầu ra và loại BĐS đang thi công xây dựng dở dang. Đặc biệt, nắm rõ các loại bất động sản liên quan tọa lạc trong nợ xấu ngân hàng. Trên cơ sở đó, các DN đầu tư kinh doanh nhà đất cần xác định công khai và minh bạch giá mua bán của từng danh mục BĐS, theo nguyên tắc chung là lập lại trật tự mặt bằng giá BDS để có sự điều chỉnh giảm, loại bỏ những nhân tố nâng giá “bong bóng” mà dư luận từng lớp một thời rất bất bình, nhằm tránh việc người tham quan “quay lưng” với BĐS. Nếu giải cứu BDS mà không xử lý mặt bằng giá cả “bong bóng”, thì mọi giải pháp biệt đãi sẽ trở thành vô nghĩa.

Thứ hai, tập hợp khơi thông suốt nguồn vốn cho phân khúc BĐS. Phần lớn dự án bất động sản BDS tập hợp ở TP. HCM là những dự án tốt, nằm trong quy hoạch đô thị, nếu quyết bại liệt xử lý tại địa bàn TP. HCM thành công thì hiệu ứng sẽ lan tỏa nhanh lẹ ra cả nước. Một điều dễ nhận thấy là tất cả các dự án nhà đất do kinh tế tư nhân dịp đầu tư, tiến hành bằng vốn tự có với mật độ rất khiêm tốn, chủ yếu là cho vay ngân hàng. Vì vậy, Nhà nước cần có cơ chế, chính sách mở rộng cầu và tạo vốn cho thị trường BĐS.

Về mở ra cầu, cần khuyến khích, tạo hoàn cảnh cho mọi tổ chức, cá nhân trong nước mua BĐS; có biệt đãi thông suốt thông thoáng đối với kiều bào ở hải ngoại mua BĐS; cho phép kiều bào có quốc tịch Việt Nam, thậm chí là chưa có quốc tịch Việt Nam, cũng được mua nhà phố biệt thự, chung cư căn hộ các loại tại các đô thị như người dân đang nhà ở tại Việt Nam. Ngoài ra, chính sách nhà ở cần mở ra cho người nước ngoài, được mua nhà mặt phố biệt thự, chung cư sang trọng trên cơ sở cho tiến hành đại trà Nghị quyết 19 của Quốc hội và Nghị định 51 của Chính phủ về bố thí điểm cho người nước ngoài mua nhà phố ở tại Việt Nam (không nên kéo dài việc bố thí điểm).

Làm tan “băng” dòng vốn vào BĐS

Các NHTM đang là chủ nợ đối với DN bất động sản cần áp dụng mạnh mẽ phương pháp phân tán nợ cho mọi đối tượng là tổ chức hay cá nhân là người mua có quan tâm mua BDS để ở hoặc để sinh sản - kinh doanh. Nói cách khác, mở rộng tín dụng cho các đối tượng cư dân mua để thu hồi nợ từ các bên bán là DN BDS đang kẹt vốn, có nợ xấu quá thời hạn đối với ngân hàng phải là giải pháp kinh tế tín dụng cần được tiến hành rộng rãi.

Các tổ chức tín dụng tại Việt Nam cần vào cuộc giải cứu phân khúc BĐS, theo biệt đãi tín dụng rộng mở hơn. Không chỉ bắt đầu gói tín dụng chính sách 30.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) dành cho các đối tượng lương bổng thấp, mà cần tiến hành vốn vay đại trà cho mọi người tham quan có nhu cầu trong khuôn khổ tổng mức tín dụng vốn vay bất động sản được cân đối chung toàn ngành ngân hàng. Trên cơ sở đó, tùy từng NHTM, NHNN sẽ phân bổ chỉ tiêu cho vay, nhưng phải bảo đảm kiểm soát được chất lượng tín dụng.

Tạo vốn “tắt” trong nhà đất bằng việc “cổ phần hóa” rộng rãi các đề án nhà đất do DN tư nhân dịp đầu tư cũng là một biện pháp biệt đãi tái cơ cấu lĩnh vực BDS ở nước ta. Nói cách khác là chứng khoán hóa các dự án bất động sản thuộc diện khó khăn và đang kẹt về vốn. Đối tượng tham dự cần đa dạng, có vốn nhà phố nước tham dự làm “mồi”, cho vay bank một phần chuyển thành vốn góp cổ phần.

Cuối cùng là ưu đãi đầu tư - tín dụng của Nhà nước. Hiện tại, trong các dự án BĐS sắp xong hay đang triển khai xây dựng có rất nhiều dự án bất động sản tốt, chỉ đang kẹt vốn. Nợ ngân hàng trở thành nợ xấu nên các DN bất động sản đều đồng ý Nhà nước trợ giúp bằng nguồn cho vay ưu đãi lãi suất, từ đó có cơ hội hoàn tất dự án, có đầu ra thì mới có khả năng trả nợ cho ngân hàng.

Để xử lý nợ xấu tốt hơn

Như trên đã đề cập, nợ xấu trong nền kinh tế chủ yếu là nợ xấu trong hệ thống bank và tập hợp vào BĐS. Vì vậy, cần tập trung xử lý nợ xấu ngân hàng, từ đây sẽ có tác động lan tỏa, tháo gỡ các khoản nợ xấu khác trong nền kinh tế.

Đáng chú ý, nợ xấu NHTM trong vốn vay các dự án bất động sản BĐS thuộc ngân sách nhà phố nước cấp phát cũng đang bị đóng băng. Bên vay là các nhà mặt phố thầu hay CDT chưa được ngân sách nhà mặt phố nước cấp đủ vốn, dẫn đến nợ vay lâm thời của bank có trên 100.000 tỷ đồng đã và đang được xem là nợ xấu.

Xử lý nợ xấu được xem là bước đầu của công cuộc tái cơ cấu hệ thống NHTM, nhưng thực tại chỉ mới dừng lại ở giải pháp kỹ thuật giúp khơi thông suốt nguồn đầu tư tín dụng. Chẳng hạn, việc áp cơ chế cơ cấu lại nợ theo Quyết định số 780/QĐ-NHNN ngày 23/4/2012 bản chất về chuyên trị nghiệp vụ bank là gia hạn nợ, cơ cấu nợ các nhóm 3, 4 về nợ thuộc nhóm 2, 1.

Còn xử lý nợ xấu thông qua Công ty Quản lý của cải của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), hiện tại, các NHTM cũng chưa thu đồng tiền nợ nào từ các DN có nợ xấu, dù đã mua bán cho VAMC. Tất nhiên, nợ xấu được chuyển qua VAMC quản lý, xử lý…, giúp làm “sạch” bảng cân đối kế toán để NHTM có khả năng đẩy mạnh tín dụng cho nền kinh tế, trong đó có các DN có nợ xấu đã giao dịch qua VAMC. Đồng thời, các NHTM có trong tay “tờ giấy đổi nợ” là trái phiếu độc đáo do VAMC phát hành, có xác xuất dùng để đi vay tái cấp vốn NHNN, giúp tăng thanh điều khoản vốn tín dụng cho NHTM. Nhưng lưu ý, nếu tiếp thô tục cho vay đối với DN có nợ xấu được chuyển sang VAMC, thì sẽ chứa đựng không may nợ xấu mới phát sinh cho NHTM.

Về cơ bản, từng ngân hàng có nợ xấu cần triệt để giảm giá thành kinh doanh quản lý, kể cả giá thành tiền lương, tiền thưởng để tăng cường trích lập trọn vẹn đề phòng không may tín dụng, cũng như phòng ngừa không may vận hành chung. Ngân hàng cũng cần dành tất cả quỹ phòng ngừa rũi ro điển tích lũy từ trước đến nay để đưa vào xử lý nợ xấu. Thậm chí, dự phòng không may tín dụng được trích lập đến đâu, thì thường dùng để xử lý nợ xấu đến đó.

Bên cạnh đó, đẩy mạnh xử lý tài sản đảm bảo nợ liên quan nợ xấu do người tham quan vay không trả được. Cần xử lý quyết bại liệt vấn đề này, không đợi sự thỏa thuận giữa ngân hàng và DN diễn ra theo các ích lợi khác nhau, khiến tình trạng thanh lý của cải đảm bảo nợ kéo dài như thời khắc qua. Trong việc tiêu thụ tài sản đảmbảo nợ, kể cả tài sản bảo đảm bằng BĐS, bank (chủ nợ) cần chủ trì vận động các bank khác mở ra việc vốn vay kích cầu đối với bên tiếp thụ mua tài sản, kể cả người Việt Nam an cư ở nước ngoài.

Nợ xấu bank tăng cao bây giờ có một phần lí do là do tồn kho của BĐS ở mức cao, ùn tắc không tiêu thụ được nên cũng cần đẩy mạnh kích cầu nội địa, trong đó có thủ pháp giảm giá chuyển nhượng và NHTM mở ra kích cầu vốn vay tiêu dùng bán biệt thự lão thành cách mạng yên hòa.

Trong trường hợp đã áp dụng các phương pháp tạo nguồn nêu trên mà vẫn không đủ đền bồi tổn hao nợ xấu thì cần phải thực thi cơ chế cổ đông “lời ăn lỗ chịu” bằng cách thường dùng nguồn vốn thặng dư cổ phần để đưa vào xóa nợ xấu; không chia cổ tức cho cổ đông niên độ 2013 hay các năm kế tiếp, thậm chí giảm vốn cổ phần, tức là giảm vốn cổ phần thuộc sắm được của cổ đông, phân bổ theo tỷ lệ, để dùng vào việc xóa nợ xấu.

Nguyễn Duy Lộ, Chuyên gia số tiền

Theo ĐTCK

Bài trí đồ nội thất theo phung thủy

Theo phong thủy thì việc sắp đặt đồ dùng theo đúng những nguyên tắc căn bản sẽ khiến khách hàng cảm thấy thoải mái hơn trong ngôi nhà thân thiện của mình ban nha dat mat duong ven ho tay.

Dưới đây là một số điều nên tránh khi sắp xếp, trang hoàng đồ dùng gia đình.

- Các loại ghế Sofa dù cho được làm bằng bất kỳ chất liệu nào cũng không nên đặt gần cửa sổ trong một thời khắc dài ban biet thu lang quoc te thang long. Ánh sáng mặt trời đất gay gắt sẽ làm cho bàn ghế bị phai màu và làm ảnh hưởng đến chất lượng thường dùng của bàn ghế.

- Không nên đặt các thiết bị âm thanh ở cạnh cửa sổ vì điều đó có xác xuất gây ra các công dụng không tốt cho thiết bị này. Nếu đặt TV gần cửa sổ, ánh sáng sẽ phản chiếu vào màn hình TV và gây ra phản quang, khiến người xem bị chói mắt. Ngoài ra nếu trời mưa to có khả năng có sấm sét sẽ gây nguy hiểm cho các thiết bị này.

- Không nên để giường đối mặt với gương. Gương sẽ phản ánh vào các đánh vật khác, nên có khả năng trong lúc đang nằm mộng hồ trong status buồn ngủ hoặc vừa ngủ dậy sẽ rất dễ bị giật thột khi nhìn thấy những vật bị phản chiếu trong gương.

- Không nên để đèn hoặc các thiết bị điện tử khác gần giường, vì thế chúng phát ra nhiệt khiến cơ thể rất khó chịu khi ngủ. Đầu giường không nên đặt trung thành cửa sổ vì như vậy khi ngủ sẽ có cảm xúc không nhanh nhất đặc biệt là khi có mưa to, gió lớn, sấm chớp.

Mặt khác cửa sổ là nơi thông suốt gió, nên nếu ngủ gần cửa sổ nếu không cẩn thận sẽ rất dễ bị cảm. Nếu trong nhà có trẻ nhỏ, cũng không nên kê gường ngay sát cửa sổ bởi trẻ sẽ dễ dàng trèo lên cửa sổ nghịch ngợm gây nguy kịch đến tính mạng.

Những đòi hỏi về việc cha nội trí, xếp đặt đồ đạc

Vật dụng trong nhà là những đồ đạc cần phải sắp xếp, nó có ảnh hưởng rất lớn đến góc độ thẩm mỹ trong trang trí của toàn căn nhà. Nếu đồ dùng trong gia đình không được sắp đặt hợp lý sẽ làm mất vẻ mỹ quan của căn nhà, hơn nữa sẽ gây bất tiện trong việc sử dụng, từ đó khiến cho cuộc sống của chúng ta không thoải mái, tâm trạng lúc nào cũng khó chịu và bực bội vì mọi thứ thiếu khoa học, bất hợp lý.

Để sắp xếp đồ đạc trong nhà mặt phố chẳng thể sắp đặt một cách đơn sơ mà cần phải có cách cha trí linh hoạt để vừa thích hợp với quan tâm sử dụng, vừa cung ứng được những nhu cầu sau:

- Dễ vệ sinh: Cần phải xếp đặt vật dụng một cách gon gàng, sạch sẽ, lau chùi và thu dọn thường kì không nên để đồ dùng bị bám bụi. Nếu như trong nhà phố có ít cửa sổ, hơi tối thì nên chọn đồ đạc có tông màu hơi nhạt một chút song song cũng nên cấu trúc và cha nội trí những loại đèn có ánh sáng mạnh để tăng nguồn sáng cho không gian sống trong nhà.

- Tiện sử dụng: Tất cả các đồ đạc trong gia đình cần phải sắp đặt sao cho tiện lợi với quan tâm sử dụng. Nếu có khả năng cần phải tận dụng các không gian trong phòng để sắp xếp vật dụng và trang trí cho phù hợp với thẩm mỹ chung cho cả căn nhà.

- Đơn giản: Đồ đạc phải được sắp xếp có trật tự, gọn gàng, nếu đồ dùng không cần sử dụng đến nên cất vào kho hoặc thanh tý theo cách riêng của bạn. Nếu khách hàng cứ giữ lại mà không có mục tiêu sử dụng, hoặc sắp xếp lộn xộn không theo một chủ đề nào sẽ khiến khách hàng rất dễ có cảm giác chán nản mệt mỏi khi bước vào nhà.

- Thống nhất: Đồ đạc bát nháo sẽ khiến cho căn phòng bừa bãi mất tính thẩm mỹ. Vì thế, hình dáng và chất liệu của các đồ đạc trong nhà mặt phố phải thống nhất, hài hòa, như vậy mới có khả năng tạo ra được vẻ đẹp cân đối cho ngôi nhà.

- Cân đối: Sắp xếp, cha nội trí đồ dùng cần phải coi xét đến sự cân đối. Hai chiếc sofa kích cỡ phải tương xứng, hay những bình trà tương đương nhau được đặt cân đối ở hai bên tay trái và phải sẽ làm cho căn phòng hài hòa, cân đối hơn nhiều.

- Hài hòa: Màu sắc trong, ngoài căn nhà mặt phố cần phải được kết hợp với nhau một cách hài hòa. Trong mỗi căn phòng cần phải tạo được cảm xúc vui vẻ, tươi trẻ và hợp với đồ nội thất bài trí bên trong ban chung cu the pride hai phat. Tuy nhiên trong mỗi phòng không nên thường dùng nhiều quá hai màu sắc.

- Cách điệu: Những đồ dùng trong gia quyến dù rằng rất đơn sơ và cần phải thống nhất nhưng cũng cần phải có sự dáng bộ trong trang trí sắp đặt để có khả năng tạo ra cảm giác thẩm mỹ mới lạ cho con người.

Theo Xzone/ TTTĐ