Giải cứu BDS bằng rõ ràng giá và mở rộng cầu
Cần trợ giúp khơi thông dòng vốn đang “chết”, chứ không bằng giải pháp vỡ nợ hay giải tán DN, vì đã có luật pháp điều chỉnh riêng. Giải cứu thị trường BDS đóng băng cũng là cách góp phần xử lý nợ xấu trong nền kinh tế nói chung và trong hệ thống bank thương nghiệp nói riêng.
Trong hạn chế bài viết này, chủ trương, giải pháp giải cứu bất động sản sẽ tập kết vào các dự án được đầu tư bằng vốn tự có của DN, hoặc bằng vốn vay của các tổ chức tín dụng để kinh doanh. Còn các loại bất động sản được đầu tư bằng vốn ngân sách nhà nước, hay gọi là đầu tư công, không nằm tại trong diện giải cứu.
Thứ nhất, Bộ Xây dựng lãnh đạo các ngành, các cấp có thẩm quyền giúp DN kinh doanh BDS đếm chuẩn xác lại hàng tồn kho BĐS. Phân rõ hai loại là bất động sản đã hoàn thành (hoàn công) đang tồn tại chưa có đầu ra và loại BĐS đang thi công xây dựng dở dang. Đặc biệt, nắm rõ các loại bất động sản liên quan tọa lạc trong nợ xấu ngân hàng. Trên cơ sở đó, các DN đầu tư kinh doanh nhà đất cần xác định công khai và minh bạch giá mua bán của từng danh mục BĐS, theo nguyên tắc chung là lập lại trật tự mặt bằng giá BDS để có sự điều chỉnh giảm, loại bỏ những nhân tố nâng giá “bong bóng” mà dư luận từng lớp một thời rất bất bình, nhằm tránh việc người tham quan “quay lưng” với BĐS. Nếu giải cứu BDS mà không xử lý mặt bằng giá cả “bong bóng”, thì mọi giải pháp biệt đãi sẽ trở thành vô nghĩa.
Thứ hai, tập hợp khơi thông suốt nguồn vốn cho phân khúc BĐS. Phần lớn dự án bất động sản BDS tập hợp ở TP. HCM là những dự án tốt, nằm trong quy hoạch đô thị, nếu quyết bại liệt xử lý tại địa bàn TP. HCM thành công thì hiệu ứng sẽ lan tỏa nhanh lẹ ra cả nước. Một điều dễ nhận thấy là tất cả các dự án nhà đất do kinh tế tư nhân dịp đầu tư, tiến hành bằng vốn tự có với mật độ rất khiêm tốn, chủ yếu là cho vay ngân hàng. Vì vậy, Nhà nước cần có cơ chế, chính sách mở rộng cầu và tạo vốn cho thị trường BĐS.
Về mở ra cầu, cần khuyến khích, tạo hoàn cảnh cho mọi tổ chức, cá nhân trong nước mua BĐS; có biệt đãi thông suốt thông thoáng đối với kiều bào ở hải ngoại mua BĐS; cho phép kiều bào có quốc tịch Việt Nam, thậm chí là chưa có quốc tịch Việt Nam, cũng được mua nhà phố biệt thự, chung cư căn hộ các loại tại các đô thị như người dân đang nhà ở tại Việt Nam. Ngoài ra, chính sách nhà ở cần mở ra cho người nước ngoài, được mua nhà mặt phố biệt thự, chung cư sang trọng trên cơ sở cho tiến hành đại trà Nghị quyết 19 của Quốc hội và Nghị định 51 của Chính phủ về bố thí điểm cho người nước ngoài mua nhà phố ở tại Việt Nam (không nên kéo dài việc bố thí điểm).
Làm tan “băng” dòng vốn vào BĐS
Các NHTM đang là chủ nợ đối với DN bất động sản cần áp dụng mạnh mẽ phương pháp phân tán nợ cho mọi đối tượng là tổ chức hay cá nhân là người mua có quan tâm mua BDS để ở hoặc để sinh sản - kinh doanh. Nói cách khác, mở rộng tín dụng cho các đối tượng cư dân mua để thu hồi nợ từ các bên bán là DN BDS đang kẹt vốn, có nợ xấu quá thời hạn đối với ngân hàng phải là giải pháp kinh tế tín dụng cần được tiến hành rộng rãi.
Các tổ chức tín dụng tại Việt Nam cần vào cuộc giải cứu phân khúc BĐS, theo biệt đãi tín dụng rộng mở hơn. Không chỉ bắt đầu gói tín dụng chính sách 30.000 tỷ đồng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) dành cho các đối tượng lương bổng thấp, mà cần tiến hành vốn vay đại trà cho mọi người tham quan có nhu cầu trong khuôn khổ tổng mức tín dụng vốn vay bất động sản được cân đối chung toàn ngành ngân hàng. Trên cơ sở đó, tùy từng NHTM, NHNN sẽ phân bổ chỉ tiêu cho vay, nhưng phải bảo đảm kiểm soát được chất lượng tín dụng.
Tạo vốn “tắt” trong nhà đất bằng việc “cổ phần hóa” rộng rãi các đề án nhà đất do DN tư nhân dịp đầu tư cũng là một biện pháp biệt đãi tái cơ cấu lĩnh vực BDS ở nước ta. Nói cách khác là chứng khoán hóa các dự án bất động sản thuộc diện khó khăn và đang kẹt về vốn. Đối tượng tham dự cần đa dạng, có vốn nhà phố nước tham dự làm “mồi”, cho vay bank một phần chuyển thành vốn góp cổ phần.
Cuối cùng là ưu đãi đầu tư - tín dụng của Nhà nước. Hiện tại, trong các dự án BĐS sắp xong hay đang triển khai xây dựng có rất nhiều dự án bất động sản tốt, chỉ đang kẹt vốn. Nợ ngân hàng trở thành nợ xấu nên các DN bất động sản đều đồng ý Nhà nước trợ giúp bằng nguồn cho vay ưu đãi lãi suất, từ đó có cơ hội hoàn tất dự án, có đầu ra thì mới có khả năng trả nợ cho ngân hàng.
Để xử lý nợ xấu tốt hơn
Như trên đã đề cập, nợ xấu trong nền kinh tế chủ yếu là nợ xấu trong hệ thống bank và tập hợp vào BĐS. Vì vậy, cần tập trung xử lý nợ xấu ngân hàng, từ đây sẽ có tác động lan tỏa, tháo gỡ các khoản nợ xấu khác trong nền kinh tế.
Đáng chú ý, nợ xấu NHTM trong vốn vay các dự án bất động sản BĐS thuộc ngân sách nhà phố nước cấp phát cũng đang bị đóng băng. Bên vay là các nhà mặt phố thầu hay CDT chưa được ngân sách nhà mặt phố nước cấp đủ vốn, dẫn đến nợ vay lâm thời của bank có trên 100.000 tỷ đồng đã và đang được xem là nợ xấu.
Xử lý nợ xấu được xem là bước đầu của công cuộc tái cơ cấu hệ thống NHTM, nhưng thực tại chỉ mới dừng lại ở giải pháp kỹ thuật giúp khơi thông suốt nguồn đầu tư tín dụng. Chẳng hạn, việc áp cơ chế cơ cấu lại nợ theo Quyết định số 780/QĐ-NHNN ngày 23/4/2012 bản chất về chuyên trị nghiệp vụ bank là gia hạn nợ, cơ cấu nợ các nhóm 3, 4 về nợ thuộc nhóm 2, 1.
Còn xử lý nợ xấu thông qua Công ty Quản lý của cải của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), hiện tại, các NHTM cũng chưa thu đồng tiền nợ nào từ các DN có nợ xấu, dù đã mua bán cho VAMC. Tất nhiên, nợ xấu được chuyển qua VAMC quản lý, xử lý…, giúp làm “sạch” bảng cân đối kế toán để NHTM có khả năng đẩy mạnh tín dụng cho nền kinh tế, trong đó có các DN có nợ xấu đã giao dịch qua VAMC. Đồng thời, các NHTM có trong tay “tờ giấy đổi nợ” là trái phiếu độc đáo do VAMC phát hành, có xác xuất dùng để đi vay tái cấp vốn NHNN, giúp tăng thanh điều khoản vốn tín dụng cho NHTM. Nhưng lưu ý, nếu tiếp thô tục cho vay đối với DN có nợ xấu được chuyển sang VAMC, thì sẽ chứa đựng không may nợ xấu mới phát sinh cho NHTM.
Về cơ bản, từng ngân hàng có nợ xấu cần triệt để giảm giá thành kinh doanh quản lý, kể cả giá thành tiền lương, tiền thưởng để tăng cường trích lập trọn vẹn đề phòng không may tín dụng, cũng như phòng ngừa không may vận hành chung. Ngân hàng cũng cần dành tất cả quỹ phòng ngừa rũi ro điển tích lũy từ trước đến nay để đưa vào xử lý nợ xấu. Thậm chí, dự phòng không may tín dụng được trích lập đến đâu, thì thường dùng để xử lý nợ xấu đến đó.
Bên cạnh đó, đẩy mạnh xử lý tài sản đảm bảo nợ liên quan nợ xấu do người tham quan vay không trả được. Cần xử lý quyết bại liệt vấn đề này, không đợi sự thỏa thuận giữa ngân hàng và DN diễn ra theo các ích lợi khác nhau, khiến tình trạng thanh lý của cải đảm bảo nợ kéo dài như thời khắc qua. Trong việc tiêu thụ tài sản đảmbảo nợ, kể cả tài sản bảo đảm bằng BĐS, bank (chủ nợ) cần chủ trì vận động các bank khác mở ra việc vốn vay kích cầu đối với bên tiếp thụ mua tài sản, kể cả người Việt Nam an cư ở nước ngoài.
Nợ xấu bank tăng cao bây giờ có một phần lí do là do tồn kho của BĐS ở mức cao, ùn tắc không tiêu thụ được nên cũng cần đẩy mạnh kích cầu nội địa, trong đó có thủ pháp giảm giá chuyển nhượng và NHTM mở ra kích cầu vốn vay tiêu dùng bán biệt thự lão thành cách mạng yên hòa.
Trong trường hợp đã áp dụng các phương pháp tạo nguồn nêu trên mà vẫn không đủ đền bồi tổn hao nợ xấu thì cần phải thực thi cơ chế cổ đông “lời ăn lỗ chịu” bằng cách thường dùng nguồn vốn thặng dư cổ phần để đưa vào xóa nợ xấu; không chia cổ tức cho cổ đông niên độ 2013 hay các năm kế tiếp, thậm chí giảm vốn cổ phần, tức là giảm vốn cổ phần thuộc sắm được của cổ đông, phân bổ theo tỷ lệ, để dùng vào việc xóa nợ xấu.
Nguyễn Duy Lộ, Chuyên gia số tiền
Theo ĐTCK
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét