Cung – cầu bất động sản
Nhắc lại một tẹo về luận điểm cung cầu: “Quy luật cung cầu, phát biểu rằng thông qua sự điều chỉnh của thị trường, một mức giá thăng bằng (còn gọi là mức giá thị trường) và một lượng mua bán hàng cân bằng (lượng cung ứng bằng lượng nhu cầu) sẽ được xác định” (Wikipedia) bat dong san hung thinh. Trong đó, cung là chỉ nguồn cung hàng hóa với mức giá sẵn lòng mua bán (hay mức nếu mà người bán muốn mua bán hàng hóa). Cầu là chỉ phía những người có quan tâm muốn mua thương phẩm với một mức giá sẵn lòng thanh toán (hay mức giá mà người quan tâm sẵn sàng bỏ ra để mua hàng hóa).
Nói một cách lẻ loi giản, phân khúc BDS có quy mô rất lớn với nhiều người quan tâm và nhiều người bán. Rõ ràng sẽ có nhiều người muốn chuyển nhượng nó với những mức giá khác nhau, và cũng có nhiều người sẵn sàng mua với những mức giá khác nhau. Điều đó tạo nên đường cung và đường cầu. Mỗi một mức giá được hình thành theo quy luật phân khúc sẽ có cùng lượng người mua và người bán.
Tại mức giá cao thì lượng người muốn mua bán sẽ nhiều hơn lượng người muốn mua, nghĩa là cung lớn hơn cầu. Và ngược lại đối với giá thấp hơn thì lượng người muốn mua sẽ nhiều hơn người muốn bán. Mức giá như có số cư dân bằng số người bán gọi là mức giá cân bằng.
Đường cung - cầu của những thị trường BDS khác nhau là khác nhau. Vì nhu cầu đối với mỗi loại hình nhà đất thì không giống nhau. Có người chỉ cần có chỗ ở đảm bảo quan tâm thiết yếu, có người lại cần những tiện ích hàng đầu. Có người lại còn có cả quan tâm khẳng định giá thành cá nhân chủ nghĩa thông qua căn nhà của họ. Có người chỉ có thể trả 500 – 700 triệu cho một căn nhà, cũng có người có thể chi nhiều tỷ đồng.
Những đặc điểm của cung BĐS:
- Cung nhà đất chịu sự quản lý chặt chịa của nhà mặt phố nước. Cụ thể là các dự án nhà phố ở phải được nhà phố nước phê chuẩn thông suốt qua. Mục đích thường dùng đất được ấn định rõ ràng và muốn chuyển mục tiêu sử dụng đất thì cần phải có duyệt y của nhà phố nước và phải đóng phí (tham khảo thêm về hệ số K khi chuyển đổi mục đích thường dùng đấttại đây).
- Cung đất cát cho mỗi mục đích thường dùng đều là có phạm vi và chịu sự quản lý chặt chịa của nhà phố nước: quy mô đất nông nghiệp, ở, đất phi nông nghiệp khác được dự định rõ ràng bằng quy hoạch quản lý đất cát của Nhà nước. Và thường thì việc tạo lập, xây dựng BDS mất nhiều thời gian, nên nếu xét trong dao động thời khắc ngắn thì nhà đất dễ bị thiếu nguồn cung.
Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu BDS bao gồm:
- Tăng trưởng kinh tế làm quan tâm về nhà phố ở tăng lên.
- Thay đổi về nơi cư trú, nơi làm việc.
- Thay đổi về việc làm, thu nhập, biến hóa kỹ nghệ thi công dẫn đến giá đón nhận được làm cầu nhà mặt phố ở tăng.
- Thay đổi chính sách sử dụng đất của Nhà nước.
Cung – cầu BĐS tại Việt Nam
Có thể hình dong thị trường BĐS nước ta một cách đơn giản như hình trên. Tại đó mức giá cao hơn mức giá cân bằng nên có một lượng lớn BDS không bán được, và rất ít người mua. Khoảng đỏ thể hiện sự mất cân bằng giữa cung và cầu.
Về cầu BĐS, một điều cần khẳng định rằng cầu BĐS luôn luôn lớn và còn tiếp thô tục tăng. Tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở nước ta, đặc biệt là tại những thành phố lớn vẫn còn thấp. Dân số trẻ và tiếp thô tục tăng nhanh, kinh tế đang trên đà phát triển, mật độ nhập cư vào các thành phố lớn cao … là những nhân tố khẳng định cho nguồn cầu lớn và còn tiếp thô tục gia tăng của thị trường bất động sản nước ta trong lĩnh vực nhà mặt phố ở. (Nếu người quan tâm đọc muốn tra hỏi rõ hơn về nhu cầu nhà mặt phố ở, mãn nguyện xem phân tách chi tiếttại đây).
Nhưng chẳng thể dẫn những lý do trên làm cơ sở để kết luận giá nhà đất ngày nay là phù hợp vì nhu cầu bất động sản quá lớn, nhất là tại TP.HCM và Hà Nội (như một số người vẫn hay nói).Vì chúng ta cần phải coi xét cụ thể khả năng chi trả, quan tâm cho từng phân khúc chứ chẳng thể nói một cách chung chung. Như trong một đánh giá trước đó (đã dẫn link phía trên) thì hiện tại, điểm trôi nổi bật nhất đối với cung bất động sản tại Việt Nam là sự mất cân đối trong cơ cấu.
Việt Nam có mức lương bổng bình quân đầu người xấp xỉ 1300 USD, tại TP.HCM chỉ gần 3600 USD thì đáng lẽ, nguồn cung nhà chung cư bình dân – dành cho người có lương trung bình và nguồn cung căn hộ cho thuê phải xâm chiếm tỷ trọng cao nhất, ưu tiên tiến bộ hàng đầu. Tuy nhiên, thực tế là sau nhiều giai đoạn tiến bộ nóng, sự mất cân đối trong cơ cấu đã làm lệch lạc thị trường nghiêm trọng.
Một thực tại là những dự án bất động sản chậm tiến độ, chẳng thể tiếp tục triển khai hoặc hoàn thành nhưng không tìm được cư dân hiện nay đa phần là những dự án bất động sản ở thị trường cao cấp. Những dự án bất động sản có mức giá vừa phải thì dù có khó khăn hơn nhiều so với trước nhưng vẫn giao dịch được hàng. Điều này cũng lý giải cớ sao một số doanh nghiệp BDS vẫn tiếp thô tục thành tựu trong bối cảnh âm u chung. Không chỉ trên phân khúc giá rẻ giá thấp mà ngay cả ở thị trường cấp cao vẫn có những đề án và nhà mặt phố đầu tư thành công, vì gia tộc thật sự dị biệt và cung ứng được nhu cầu của người tham quan dù cầu cho phân khúc này là không nhiều.
Còn nhà chung cư cho thuê thì có xác xuất nói là không có nguồn cung. Một phần điều này là do tâm lý người tiêu dùng, một phần khác do lợi nhuận thấp và không may cao của hình thức này. Ở một số nước khác, thường thì loại hình bất động sản cho thuê được sự hỗ trợ của nhà phố nước để tiến bộ cũng chính vì lợi nhuận thấp, thu hồi vốn lâu không thu hút được nhà phố đầu tư tư nhân.
Như vậy, nhìn từ góc cạnh thị trường thì yếu tố mong muốn sự tiến bộ của thị trường bất động sản là sự thích hợp giữa cung và cầu BĐS. Chắc chắn là các doanh nghiệp BDS cũng đã biết đến điều này nhưng do quá trình thi hành dự án họ không phân tách một cách cẩn thận dẫn đến hiện trạng BDS tồn kho như hiện nay. Một thời “tay không bắt giặc”, đua vào nhà đất kỳ vọng lợi nhuận cao, làm giàu nhanh chóng đã qua. Đây là lúc doanh nghiệp bất động sản phải nhìn lại chính mình và Nhà nước cũng phải có những phân tách nghiêm túc về phân khúc này bat dong san hung thinh. Nhiều áp lực đã buộc Chính phủ phải hỗ trợ, cứu BĐS … nhưng lại không có những cơ sở khoa học thuyết phục thì không thể giải quyết được bài toán cho thị trường.
Nguyên Khôi
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét